李某某诉夏某房屋租赁合同纠纷案
李某某诉夏某房屋租赁合同纠纷案
案情：
2013年7月，被告夏某与案外人张某、秦某（房屋产权人）签订房屋租赁合同一份，约定被告承租案外人位于泰州市万达广场某商铺，用作经营服装，租期为五年，年租金5万元；未经出租人同意，被告不得擅自转租该房屋等。
同年11月，被告夏某将房屋转租给原告李某某，并签订转租协议，约定租期4年，年租金5万元；未经被告同意，原告不得转租该商铺等。后，原告将该房屋私自转租给案外人王某，因王某在装修时砸坏房屋墙体，被告在得知该情况下立即要求其停止装修，并告知张某、秦某。在多次协商无果后，张某、秦某起诉被告，要求与被告解除房屋租赁合同，并返还房屋。该案中，法院支持了张某、秦某的诉讼请求，在强制执行后，张某、秦某收回了案涉房屋。原告遂以受哄骗签订转租协议，且因房屋产权人收回房屋，导致其无法继续经营，造成重大损失为由，向泰州市海陵区人民法院起诉要求被告承担赔偿责任等。被告辩称，转租时其取得了房屋产权人的同意；原告在承租时即明知被告并非房屋实际产权人，且原告擅自将案涉房屋转租并因转租一事导致房屋产权人提前收回房屋，违约在先；原告所谓的损失不存在，且无法计算，法院应当驳回其全部诉讼请求。
争议焦点：
1、原告因被告与案外人张某、秦某房屋租赁合同解除所造成的损失如何确定；
2、损失如何承担。
裁判意见：
一审法院认为，关于争议焦点一，原告因与被告签订转租协议后，对租赁房屋进行了装修并经营。由于被告与产权人之间的租赁合同解除，导致租赁房屋被产权人收回，该装修残值和经营损失应当作为原告的损失。但原告仅凭其装修时支付的相关费用作为计算依据，不能证明其装修损失。因原告已将该房屋转租给案外人王某，王某以支付给原告4万元转让费的方式，对原告装修及经营损失进行了补偿（另案生效判决）。故，本院确认原告的损失即为4万元。
关于争议焦点二，从原、被告提供的证据及庭审陈述看，被告辩称转租系经过产权人同意的，并无事实和法律依据，且在生效判决中法院并未支持该抗辩。故，本院认为被告在与原告签订转租协议时，并未明确告知原告产权人不同意转租，所以被告在转租一事上存在过错，应当承担相应责任。而原告在办理商铺营业执照时要求被告提供房屋租赁合同，应当已知被告并非房屋实际产权人，对于导致转租合同解除亦存在过错。综上，本院确定被告对于原告的损失应承担50%的赔偿责任。最终判决如下：1、解除原、被告之间的转租协议；2、被告赔偿原告2万元；3、驳回原告的其他诉讼请求。
律师评析：
根据《合同法》第224条第2款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告未经产权人同意将房屋转租给原告，其本身存在一定的过错；而原告在承租时未尽到谨慎审查义务（或者明知被告并非实际产权人）本身亦存在一定的过错，所以对于因此造成的损失，双方均需承担一定的责任。给予合同的相对性原则，在被告与产权人的案件中，对于其非法转租，产权人有权解除合同；在原、被告的案件中，因被告非法转租存在过错，故需承担一定的责任。所以，作为承租人（即所谓的二房东）在转租时，应尽量取得产权人的书面同意，并在转租时明确告知次承租人关于房屋产权的信息，以减少自身的法律风险。
2015-12-22 10:13:59 浏览：
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