如何确定挂牌竞得人
如何确定挂牌竞得人
(北京崇学律师事务所杨四龙律师提供)
[案例]
某市国土资源局采取挂牌方式出让土地，在挂牌期限截止时，甲公司表示想继续出价竞争，挂牌主持人宣布采取现场竞价的方式，最后，甲公司出价最高，竞得该宗土地。
[疑惑]
1、《物权法》只规定了招标、拍卖取得经营性用地使用权的方式，什么是挂牌方式?
2、在挂牌期限截止时仍有人竞价的，主持人的处理方法正确吗?
[解析]
国土资源部2002年5月9日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)，是一部规范土地市场的重要规章，对于进一步推进土地使用制度改革、完善土地市场建设具有重要意义。11号令首次创新规定了挂牌出让的方式，这是土地出让形式的新创造，对土地市场建设已经产生深远的影响。为与《物权法》相衔接，解决招拍挂中的一些具体操作问题，国土资源部对11号令进行了修改，2007年9月28日，徐绍史部长签署第39号部令，公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
挂牌方式首先诞生于广东、江苏和重庆等市场经济比较发育、土地市场相对完善的地区。在以往实践中，挂牌方式既用于国有土地使用权出让(一级市场)，也用于国有土地使用权转让(二级市场)。挂牌出让建设用地使用权方式综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，具有公开、公平、公正的特点，是招标和拍卖方式的重要补充形式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和公平竞争;二是对市场发育程度要求不高，操作简便，便于开展，特别适用于中西部土地市场发育不完善的地区;三是有利于土地有形市场的形成和运作。从某种意义上讲，挂牌方式在目前条件下，优于招标、拍卖，可以取代协议方式，具有强大的生命力。
《物权法》全面肯定了现行土地管理法律制度，对经营性用地的招拍挂作出了更加严格的规定。《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式”，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。可以看出，《物权法》对公开竞价方式的表述是“招标、拍卖等”，一个“等”字，既肯定了土地管理改革的成果，又为土地使用权公开竞价方式变革留下广阔空间。
39号令第19条对挂牌出让方式如何确定竞得人作了明确规定，即：“在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交”，“ 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外”，“在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交”。
根据上述规定，确定竞得人有三个标准：一是价高者得。这是一个基本标准。实现土地资产收益的最大化，也是各级国土资源管理部门的重要职责。二是先出价者得。任何一种竞争方式，都要有公平、公正、公开的规则，出价相同者，理应以先出价者得。三是高于底价者得。竞买人出价如果低于底价，按照挂牌规则，应确定为挂牌不成交，也就不存在竞得人了。
为了保证土地资产收益的最大化，充分体现挂牌方式的竞争性，39号令第19条还对竞买人较多的特殊情况作了特别规定：“挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。。”笔者认为，此款包涵两层含义：一是挂牌期限截止时，二是仍有两个以上竞买人出价。只有同时符合这两个条件的，出让人方可对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。因此，本案中挂牌主持人的做法是正确的。
2014-10-28 20:18:04 浏览：
本栏目：深圳沙井律师
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