出卖抵押房，合同效力问题
抵押房：抵押权涤除出卖抵押房,合同何效力
【案情简介及争议焦点】
2003年4月1日，邹某与开发公司签订
【商品房购销合同】
购买商城一层房屋，支付价款450万元后占有使用。2008年9月邹某被法院通知腾房，因该房屋需要被拍卖，原因：1998年集团公司购买开发公司开发的商城后过户给集团公司董事张某，因未付款，开发公司申请仲裁，并获支持，2000年1月仲裁裁决确认集团公司于开发公司所签订购销合同无效。此前的1999年，张某已经以该房向银行抵押，1999年10月，银行起诉集团公司偿还借款并请求确认抵押权，2000你那6月高原为支持抵押权诉请。2003年2月24日，最高人民法院终审判决确认抵押权有效。执行中，因开发公司申请参加诉讼，最高人民法院裁定撤销一审，二审判决，发回一审重申。高院重申认为抵押无效，银行不服上诉，2008年1月最高人民法院终审判决，认为开发公司因仲裁裁决所确定的对商城相关房产的权利，不能有效对抗银行抵押，改判确认抵押权有效。银行遂申请查封并执行。邹某遂诉开发公司主张解除购销合同，双倍返还房款，赔偿增值部分及装修搬迁费。争议焦点：1购销合同效力如何、2是否使用惩罚性赔偿？
【裁判要点】
1购销合同效力。
开发公司在与邹某进行房屋买卖时未通知抵押权人及高职受让人，根据最高人民法院【关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释】第六十七条及物权法第一百九十一条规定，并不当然导致买卖合同无效，而是可由买受人根据其意志选择行使涤除权取得房屋继续履行合同，或请求撤销，解除合同。
虽邹某与开发公司所签订购房合同有效，但因该房设置的地安全已经最高法院终审判决认定有效，抵押权人为实现其抵押权已申请法院执行包含涉案房屋在内的抵押物，邹某的合同目的已经不能实现，其要求解除合同及返还购房款，应予支持。2欺诈惩罚赔偿。由于邹某已经全面履行合同义务，开发公司违约，应承担相应的违约责任。因双方合同已履行，开发公司在邹某支付购房款后就将涉案房屋交付邹某使用，故对于合同履行过程中购房款产生的相应的利息不应由开发公司承担，但对于合同解除后，自开发公司应返还购房款之日起产生的利息费用应由开发公司承担。客观上涉案房屋房价产生了升值，但房价升降随着时间段的不同而回有变化，存在一定的市场风险，并不当然成为买房的损失，且根据本案的实际情况，开发公司的违约行为并不能导致其从房屋升值中获利，故邹某要求开发公司赔偿房屋增值部分的价值的诉请无法律依据，不予支持。虽开发公司在仲裁裁决其与案外第三人的合同无效后，有权与邹某再行签订房屋买卖合同，但因涉案房屋已经被案外第三人设定了抵押权并进行了登记，其在与邹某签订商品房购房合同前应通知抵押权人或告知买受人即邹某该房已被设定抵押权的情况，但开发公司并无证据证明其履行过上述通知或告知义务，开发公司的行为应认定为故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，只是邹某给予错误的认识与开发公司签订购房合同，最终导致邹某的合同目的不能实现。开发公司的上述行为符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若按问题的解释第九条第一款第二项的情形，邹某有权请求开发公司承担惩罚性赔偿。考虑到开发公司主观故意的情形，结合本案的实际情况，在不超过已付购房款一倍的范围内，酌情判定开发公司承担100万元的赔偿责任。
2014-10-28 20:18:33 浏览：
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