二手房纠纷律师对一起借名买房案件的解析
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
本文为借名买房纠纷律师靳双权原创，转载请注明。
案件简介：
2012年4月11日，张子林和马静晨签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定张子林购买马静晨的房屋，房价款120万元，房屋面积80平方米。同日，两人签订了一份补充协议，该协议中约定因张子林无购房资质，若存在张子林购房资质无法办理等其他原因，张子林可以将房屋另行出售，房屋的出售价格高或低于合同价格均与马静晨无关；若需要办理过户或公证手续，马静晨应当无条件配合乙方办理手续。2012年4月11日，张子林与马静晨签订了一份《补充协议》，约定了房款及定金交付方式和违约责任。双方认可双方之间存在房屋买卖合同关系。2012年4月11日，张子林给付马静晨定金6万元，2012年5月13日给付购房款31万元。
后来两人因为履行《房屋买卖合同》及补充协议时发生了争执，马静晨将张子林起诉至法院，请求确认双方之间所签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后认为双方之间的合同系双方当事人真实的意思表示，且双方之间的合同并未违反《合同法》第五十二条中关于合同无效的条款，因此驳回了马静晨的诉讼请求。法院做出一审判决后，双方均为就此事上诉。
2013年12月11日，马静晨将张子林起诉至北京市丰台区人民法院，向法院主张解除双方之间的房屋买卖合同和两份补充协议。庭审中，马静晨提出张子林不具备在京购房资格，张子林无法办理产权过户，双方之间的房屋买卖合同目的不可实现，双方合同中约定的期限内张子林未能将诉争房屋出售且未办理委托公证手续，而自己已经花高价另买了一处房屋，没有必要委托张子林出售房屋，因此提出上述诉讼请求。
庭审中张子林要求继续履行合同，并向法院提出反诉，诉求马静晨将诉争房屋的产权过户给自己的指定购买人闫涛，并且自己将会给付马静晨剩余的所有款项。庭审中闫涛表示自己和张子林并不是亲戚，是朋友关系，仅出于道义帮助没有购房资格的张子林购买诉争房屋，他自己认可房屋实际产权人为张子林。
审判结果：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
双方之间的房屋买卖合同及两份补充协议在判决后解除，并驳回了张子林的全部诉讼请求。
一审法院判决后，张子林不服判决上诉至北京市二中院，北京市第二中级人民法院经审理后判决：
驳回张子林的上诉请求，维持原判。
借名买房纠纷律师靳双权案件点评：
借名买房纠纷律师靳双权认为，本案是一起因限购政策导致买受人无法购房而希望通过借名买房方式购买诉争房屋导致的借名买房纠纷案件。
本案的争议焦点在于，购买人没有购房资格时，是否可以将房屋借名登记在具有购房资格的他人名下。
靳双权律师将就借名买房合同是否有效进行分析。
首先，据我国《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。”其中针对第5项， 《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条明确规定：“‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”
在本案的实际购房人张子林不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确实是为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，最多是违背了国务院北京市人民政府颁布的限购政策，所以直接认定合同无效没有法律依据，因为此类合同应属于有效合同。
第二，规避限购政策的房屋买卖合同能否履行的问题
合同有效，意味着合同中约定的权利义务开始发生法律上的效力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
本案中，如果法院判令马静晨将上述房屋过户到被借名人闫涛的名下，便意味着允许不具备购房资格的张子林通过合同的履行拥有了房屋的所有权，这会导致限购政策的落空，因此不应允许规避政策的合同履行。若不允许规避政策的合同履行，就要看此类合同是否能够符合合同解除的条件。因本案的原、被告双方未就合同解除达成一致意见，所以不符合约定解除的情形，只能考虑合同是否符合法定解除的规定。
《合同法》第九十四条规定的法定解除权有如下情形：“一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。”因本案中不存在不可抗力，故不考虑；而本案中合同无法履行，并不是以任何一方的意愿为基础，是因为合同约定规避了房屋限购政策，无论双方是否有履行意愿，合同都不能履行。所以，只可以适用的只有第五项规定的其他情形。第五项属于兜底条款，将第一至四项没有包括的情形均纳入其中。我国《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”签订规避房屋限购政策的合同，属于扰乱社会经济秩序的行为，故属于法律规定的其他情形，此类合同可以依法解除。
综上所述，借名购房合同应当予以解除。张子林与马静晨在签订涉案合同及其补充协议时，限购政策已颁布实施，双方明知按照限购政策张子林不具有购房资格，所以约定张子林可另行出售。本案庭审中，张子林指定要求将房屋过户至有购房资格的闫涛名下，且闫涛认可涉诉房屋实际所有权人为张子林。此种约定的实质上属于规避住房限购政策的借名买房，即因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的情形。在这种约定有效的情形下，法院不应支持合同继续履行。因为无论合同约定最后房屋登记在哪方名下，合同中的房屋买受人均是张子林，那么房屋买卖合同能否履行均应以张子林的条件来考虑。如果买受人符合各项政策规定下的购房条件的条件，那么买卖双方可以约定将房屋登记在其他有购房资格的他人名下。反之，则因张子林无资格购房，其自身无法通过合同履行取得涉诉房屋的所有权，故也无权再将房屋另行出售。从实际效果方面讲，如果不具有购房资格的当事人即可以通过使用有购房资格的人的名义登记的方式购买房屋，不仅使得国家的房屋调控政策落空，还会引发借名人与被借名人之间产生大量有关房屋所有权争议、税费争议等。因此，本案中的买卖合同因马静晨无购房资格无法履行，符合《合同法》第九十四条第五项“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。
因此，法院的判决是正确的。
2015-12-22 10:13:54 浏览：
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