【案情回放】8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2010年 8月，何太太与陈小姐签订《商铺买卖合同》，约定由何太太向陈小姐购买位于天河区的商铺一间;出卖人应当于2011年5月1日前，通知买受人办理该商铺的交付手续;本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。合同签订当天，何太太支付了首期房款人民币20万元，随后按照要求支付了其他费用共计人民币数千元。陈小姐的代理方还向何太太派发了商铺所在楼层平面图及其他宣传资料，并口头承诺配备扶手电梯等硬件设施，将商铺所在楼层打造成国际顶级商场等。8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2011年4月，陈小姐向何太太发出办理交付手续的书面通知时，陈小姐认为商铺“货不对板”，所在楼层未见有大卖场，也没有配套的手扶电梯等硬件设施，与签订合同时提供的平面图及代理方的口头承诺相差甚远，拒绝收铺，并要求解除合同。由于双方不能达成一致，何太太遂诉至法院。8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

【案件结果】8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

本案经法院调解，双方最终达成一致：《商铺买卖合同》继续履行，买方按剩余购房款总额的百分之九十支付剩余购房款。8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

【律师说法】8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

近年来随着市民投资意识的提高，越来越多的市民选择购买商铺或住宅，但投资必定存在风险，因此，投资购买商铺或住宅时应当树立风险意识。很多开发商/代理方在广告上大做文章，甚至不惜使用欺骗性的语言，或者打一些擦边球。广告不实多涉及楼盘的一些配套设施，如游泳池、电梯、管道煤气、有线电视、宽带网络等。虽然开发商/代理方涉嫌故意欺诈，但消费者依法维护自己的权利却很难。8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了规定：商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋以及配套设施所作的描述明确、具体，而开发商所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准时，买受人可要求开发商承担违约赔偿责任。8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

需要注意的是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用条件是开发商与购房方之间发生的纠纷。若是二手房买卖纠纷，能否适用该司法解释呢?8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

本案中，何太太基于代理方承诺的大卖场及相关配套硬件设施而毅然决定购买该商铺，但其签订的商铺买卖合同却没有具体载明该项内容。宣传材料及销售广告内容能否作为商铺买卖合同内容?本律师认为，根据我国《合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案的法律关系明确，宣传材料的内容具体确定，且对买方的订立合同和商铺价格的意愿产生了重大影响，应当视为是要约，双方签订合同后，应当视为合同内容，即便正式的买卖合同没有明确载明，也不影响其视为合同条款的效力。8IQ深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网